Финансирование городской
инфраструктуры на примере опыта
Великобритании

 


Кен Вагстафф

Специалист по международным и региональным финансам компании ФБК, Великобритания

 

 

1. История вопроса

Обеспечение хорошей инфраструктуры является одним из самых значительных факторов содействия экономическому росту.

Экономическая активность – производство товаров и услуг – основа процветания во всем мире. В любой успешно развивающейся экономической системе хорошо развитая инфраструктура государственного сектора является неотъемлемым элементом.

В систему инфраструктуры включают следующее:

        Транспорт – дороги, пути ж/д и авиасообщений, морские пути.

        Системы подачи электричества, газа и отопления.

        Телефонную связь.

        Водопровод.

        Систему сбора канализационных и сточных вод.

        Здравоохранение.

        Образование.

Обеспечение данными элементами инфраструктуры рассматривается в качестве обязательства государства или государственных учреждений, хотя в развитых странах все чаще данные предприятия приватизируются.

Но типы собственности данных предприятий останутся за пределами рассмотрения в данном случае. Рассмотрим предоставление услуг в рамках инфраструктуры.

Даже в странах с развитой рыночной экономикой представители бизнес-кругов неохотно вкладывают крупные средства, необходимые для обеспеченности необходимой инфраструктуры, что в свою очередь способствовало бы экономическому развитию. По этой причине предоставлять эти услуги надлежит государству.

1.1. Экономическое развитие в Великобритании

В 1960-е гг. в центральных графствах Англии был отмечен всплеск роста численности населения. Тогда органы планирования осознали, что существующая система не справляется с потребностями населения в жилье и рабочих местах в районах, расположенных вокруг Бирмингема.

Для снятия напряженности в густонаселенных районах было запланировано возведение нескольких новых городов, одним из них являлся Телфорд.

1.2. Развитие нового города Телфорда

Телфорд был основан на историческом участке, расположенном в 60 км от Бирмингема.

Территория вокруг Телфорда была центром промышленной революции Великобритании конца 18 – начала 19 века. Это было место, где впервые было налажено массовое производство железа при использовании каменного угля в качестве топлива. На данной территории имелись крупные месторождения ископаемых и хорошая сырьевая база – каменный уголь, глина, известняк, а также хорошая система коммуникаций с районом River Seven, что обеспечивало выход к морю. Благодаря этому в период промышленной революции в данном районе были созданы различные производства – тяжелое машиностроение, угольные шахты и другие добывающие отрасли.

Тем не менее по мере совершенствования производственных технологий и вследствие увеличения спроса на товары промышленные производства переместились к востоку в направлении Бирмингема, где сконцентрированы еще лучшие ресурсы и лучший доступ к транспортным путям, и к началу 20 века в районе Телфорд сконцентрировалось много заброшенных земель и зданий. В период ухода от использования угля как важного вида топлива многие угольные шахты закрывались, оставляя при этом заброшенные земли и вызывая растущую проблему безработицы в регионе.

Район вокруг Телфорда рассматривался в качестве идеального расположения для строительства нового поселения с целью облегчить давление на перенаселенную область Бирмингема и продуктивно использовать многочисленные гектары заброшенных земель. Это означало, что новому городу не нужно было использовать скудеющие запасы сельскохозяйственной земли.

Новый Телфорд был официально обозначен в 1963 г. и планируемый уровень населения города, который должен быть достигнут за 30 лет – к 1993 году, был обозначен в пределах 200 000 человек. Ответственность за развитие города была возложена на государственное предприятие «Корпорация по развитию». Данное предприятие выполняло функции по планированию и обязанности органов местного самоуправления, но в ее компетенцию не входили функции по сбору налогов.

Существовавшая на тот момент численность населения в 50 000 человек подразумевала задачу по развитию инфраструктуры для прибывающих 150000 человек.

На начальном этапе был подготовлен генеральный план, где были определены ключевые компоненты сбалансированного поселения (инфраструктура, жилищное строительство, промышленное развитие, торговая сеть, объекты здравоохранения, образования и культурного отдыха). Также была просчитана стоимость реализация этого плана.

«Корпорация по развитию» отвечала за приобретение земель, необходимых для целей развития, и земель для создания условий по привлекательности данных земель. Корпорация была наделена полномочиями по приобретению и развитию земли, т. е. могла строить здания – жилищные объекты и производственные помещения, но при подобных инвестициях ожидалось получение коммерческой прибыли.

По сегодняшним ценам требуемые вложения составили бы около 1000 млн. долларов.

Мероприятия по финансированию были существенно просты. Корпорация занимала средства у центрального правительства под проценты, соответствующие процентной ставке, которую должно было заплатить правительство за займ. (Обычно на рынке кредитов ставка по займам для государства находится на более низком уровне ). Этот займ покрыл финансирование покупки земель, создание инфраструктуры и часть строительства. Позднее у Корпорации появился доступ к более коммерческим источникам капитала, и она вошла в партнерские отношения с частным бизнесом строительству объектов коммерческого назначения.

Основополагающий принцип такого вида финансирования заключается в том, что освоенная земля (та, на которой существует вся необходимая инфраструктура) ценится больше, чем неосвоенная земля (заброшенная земля). Также важно понимать, что ценность земли в основном определяется потенциальной возможностью ее использования. В Великобритании все земли должны иметь разрешение на планирование (или пройти процедуру контрольного планирования) и иметь официальное предназначение, такое как сельскохозяйственное, промышленное, коммерческое, жилищное и т. д.

Наиболее ценная земля – это земля коммерческого назначения, и обычно она находится в центре городов. Но земли для жилищного строительства и промышленные земли являются более дорогими в сравнении с сельскохозяйственными землями и заброшенными территориями. Таким образом, изменение плана по развитию земель или утверждение зон назначения земель существенно повлияют на стоимость земли. Выдача разрешений на планирование является компетенцией местных органов власти, но при этом правила достаточно строги во избежание коррупции. Тем не менее для крупномасштабного освоения земель, таких как Телфорд, имело место значительное перераспределение зон назначения земель, что сильно подняло цену земли.

Если стоимость создания инфраструктуры меньше, чем прирост стоимости земли, тогда для такого освоения есть здравые финансовые аргументы.

Первоочередной задачей Корпорации было назначение ключевого персонала и подготовка генерального плана. Для выполнения данной задачи привлекались консультанты по вопросам планирования со стороны. В течение приблизительно года был подготовлен комплексный генеральный план. Подготовка генерального плана была выполнена высококлассными специалистами в области планирования, инженерами, архитекторами, значительный вклад был внесен со стороны экономистов, социологов и специалистов по финансовому планированию и управлению собственностью.

Генеральный план представил структуру развития сбалансированного города. В этом городе существовал надлежащий баланс жилья для прогнозируемого населения, трудоустройства населения города, объектов коммерческого характера и центров досуга, объектов здравоохранения и образования.

Также в рамках Генерального плана была представлена финансовая структура, по которой можно было судить о финансовых результатах деятельности Корпорации.

Корпорация приступила к процессу приобретения земли посредством покупки заброшенной земли. Корпорация была наделена правами принудительной покупки заброшенной земли, что позволило ей приобрести всю требуемую землю, но цена, которую надо было заплатить за землю, была равна рыночной стоимости земли, основанной на ее существующем использовании. При этом очевидно, что стоимость заброшенной земли была очень низкой.

Генеральный план включал как физическое освоение земли, так и план ее зонирования. Также в его рамках был и график выполнения работ, т. е. календарное планирование оптимальной программы освоения земель. Основой создания инфраструктуры были создание водопровода и системы канализации. Эта инфраструктура требовала значительных инвестиций на трубопроводы и системы обработки воды. В силу характера работы на раннем этапе было необходимо создать магистральную сеть по всей территории города.

Следующим шагом было создание основной сети дорог. Эта работа была выполнена поэтапно для того, чтобы дороги соответствовали предложенной схеме развития нового города. Основные дороги на юге города были построены в первую очередь.

Подача электричества и газа была обеспечена предприятиями электро- и газоснабжения, которые находились в государственной собственности, за их счет. Данным предприятиям требуется обеспечить достаточную доходность для того, чтобы позволить им финансировать расширение своих сетей.

Каждый год Корпорация с момента ее создания в 1963 году прибегала к заимствованиям в количестве, достаточном для оплаты капитальных расходов на землю и строительства инфраструктуры в течение этого года плюс текущие (эксплуатационные) расходы, административные расходы и заработная плата.

По Генеральному плану участки земли осваивались посредством создания доступа к транспортным магистралям, водопроводам, электричеству, газу и канализационным системам. После этого земля была готова к освоению.

В первые годы Корпорация строила дома и фабрики для сдачи их в аренду. Взимаемая в качестве аренды плата была по существу равна рыночной.

Промышленники, которые стремились перенести свои производства из густонаселенных районов Бирмингема, или которые хотели основать новое производство, с готовностью занимали вновь построенные фабрики, и многие из которых были построены с целью соответствовать конкретным требованиям переселяющихся промышленников Все это привлекло в данный осваиваемый район население в поисках трудоустройства. Многие переехали вместе с работодателями. Для того, чтобы добиться этого, понадобились значительные вложения в мероприятия по маркетингу и в рекламу.

Аренда производственных помещений по рыночным ценам создала стоимость данной земли, строений, и именно эту стоимость и выручила Корпорация путем продажи земли и строений либо арендаторам, либо представителям инвесторов в собственность из частного сектора.

Вырученный от этой продажи капитал позволил Корпорации выплатить займы государству и к 2003 г. (спустя 40 лет после создания Корпорации) все займы были выплачены и осталось значительное количество участков, оборудованных промышленными коммуникациями, обеспеченных водо- и электроснабжением, которые ожидали своего освоения и возможной последующей продажи. Естественно, это увеличивало стоимость земли (большей частью в силу создания хорошей инфраструктуры), эти суммы были прибылью Корпорации, за счет чего Корпорация выплачивала займы.

Сегодня, спустя 40 лет с момента создания, новый город Тефорд является одним из наиболее быстро растущих районов Великобритании. В нем присутствует наибольшая концентрация японских капиталов в Европе. Город является центром высокотехнологичных производств и региональным центром индустрии обслуживания. В этом городе один из самых низких в стране уровень безработицы. Некоторые лучшие школы Великобритании также находятся здесь. Телфорд является приятным для проживания местом, а стоимость земель здесь растет быстрее, чем в других райнах Великобритании. Для жителей Телфорда будущее действительно выглядит привлекательно.

Нынешний Телфорд сильно отличается от того, каким он был в 1960-е годы, в период промышленного упадка, при закрытых шахтах, устаревших промышленных предприятиях и сильной безработице.

Это подтверждает, что существует возможность получения серьезной финансовой прибыли и экономических преимуществ при первоначальных инвестициях.

Почему именно государству было необходимо сделать первоначальные инвестиции?

Мелиорация земель и создание инфрастуктуры являются очень капиталоемкими мероприятиями и требуют долгосрочного вложения. Как уже было отмечено, при уровне сегодняшних цен эта инвестиция составила бы 1000 млн. долларов. Корпорация заимствовала эту сумму у государства на срок в 60 лет. Такие условия финансирования невозможны на рынке коммерческих услуг в Великобритании (как и нигде в мире). Никакие коммерческие предприятия также не готовы вкладывать такие крупные суммы в спекулятивное освоение земель.

Однако то, что только государство может предоставить необходимый капитал и руководство для осуществления таких крупномасштабных проектов, является общепризнанным фактом. Достижению успеха способствовали сочетание государственного финансирования и дисциплины частного сектора.

В то время, когда Телфорд является уникальным местом по проведенному здесь крупномасштабному мелиорированию, аналогичные принципы были использованы и в ряде других районов. При использовании аналогичных принципов было освоено и создано 28 новых городов, были восстановлены районы с низкой экономической активностью основных городов, таких как район Олд Докландс в Лондоне.

Создавая инфраструктуру и увеличивая привлекательность земли (т. е. стоимости земли), государство поощряет инициативы частных предпринимателей по вложению их собственных капиталов для создания материальных ценностей посредством индустриального и коммерческого освоения, которое в свою очередь создает рабочие места и способствует благосостоянию жителей. При условии хорошего физического и финансового планирования, сопровождающегося здравым управлением, нет причин, по которым успехи, достигнутые в Великобритании, не могут быть достигнуты в России. Действительно, модель, о которой я Вам рассказал, используется во многих других развитых и развивающихся странах.

При настрое на успех, при хорошем физическом планировании, хорошем дизайне и соответствующей финансовой поддержке возможно создать современную городскую среду, которая будет способствовать экономическому и социальному развитию. Предпринимая шаги по разработкам такого масштаба, требуется создать команду профессионалов в разных областях, которая знает законы эксплуатации земли и законы рынков собственности, сможет создать проект и разработать рынок недвижимости таким путем, что это станет привлекательным как для внутренних, так и для внешних инвесторов.